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房企重仓之险:华东市场还能撑多久?

谢敏敏2019-01-11 10:30

(图片来源:全景图片)

澳门银河国际娱乐平台观察报 记者 谢敏敏 2018年13家新晋千亿房企中,华东房企占了10家。包括阳光城、中南建设、正荣地产、中梁控股、融信中国、祥生地产等。在30家规模超过千亿房企中,华东房企也形成了一股不可小觑的力量。

它们之中,有些是根植于长三角的本土房企,有些则是近年来才将总部搬迁到上海。

华东房地产市场巨大容量和需求,助推了这些房企的规模跃升。翻阅千亿房企财报,长三角区域往往都是企业销售业绩的最大贡献区域之一。

“由于这一区域比较好的市场表现,这一轮行情的确是华东企业增长更快。”克而瑞研究中心总经理林波说。

这也刺激房企进一步加大对该区域的投资。中指院数据显示,2018年1-12月,长三角区域TOP10企业拿地总额达3037亿元,位列首位;中西部和珠三角以2706亿元和2041亿元分列第二、第三位;环渤海区域拿地总额为1468亿元,位居第四位。

长三角和三四线

诸多房企选择了重仓华东,华东楼市也让多家房企晋身千亿阵营,中梁控股就是典型房企之一。

中梁控股招股书显示,截至2018年8月30日,中梁在长三角、中西部、环渤海、海峡西岸、珠三角五个区域拥有316个项目,土地储备总额为3500万平方米,其中长三角区域土地储备为1820万平方米,占比高达52%。浙江是其土地储备最多的一个省份,占总土地储备的27.5%。

不仅重仓长三角,而且中梁控股重仓地以华东三四线城市为主。对于三四线城市战略,中梁控股掌门人杨剑做过一个形象的比喻:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

同为浙系房企的祥生地产采取了类似布局策略,其土地储备除了一部分位于杭州和南京等二线城市,有八成份额位于三四线城市。

在三四线城市,祥生采取颇具特色的“根据地”策略。一位接近祥生人士向澳门银河国际娱乐平台观察报透露,浙江有10个地级市、50多个县级市。很多县级市年销售额达50亿元。

在他看来,由于澳门银河国际娱乐平台发达,人均收入较高,浙江三四线城市有天然优势,适合企业深耕。“在浙江放开做的话,一个省份就能做出千亿规模。”

在发迹地浙江诸暨,祥生地产的根据地战略表现的尤为明显。2017年,祥生在诸暨销售额88亿元,市场占比高达52.6%。

2018年上半年,中南建设新增土地储备面积1138万平方米,有74%位于三四线城市,仅26%位于一二线城市。

重仓华东也为这些房企带来丰厚回报。尤其是浙江市场,业绩贡献能力远超其他省份。

2018年中梁控股和祥生地产销售业绩中,浙江区域均贡献均排第一位。即便不是浙江房企,近年来浙江区域也逐步发展成这些房企销售额最大的区域。

闽系房企阳光城崛起于福建,此前大福建区域占有绝对比例。近年来包括浙江区域在内的长三角区域开始后来居上,2018年浙江区域内部收个销售超过200亿元的区域企业。

同为闽系房企的融信中国有着类似的业绩轨迹。2016融信中国杭州区域合约销售额为82.57亿元,业绩贡献仅次于福州;2017年杭州区域合约销售额为166.71亿,占集团总销售额的33.19%,取代福州区域成为业绩贡献最大的区域。2018年延续了这一趋势。

克而瑞企业战略部总经理刘晨光对澳门银河国际娱乐平台观察报表示,这一轮崛起的千亿企业,在投资布局上有很大的共性:首先,战略上,采取三四线城市快进快出;其次,在市场上行期获取了充足土地储备。

深耕和风险

中指院报告指出,长三角作为一个多核心发展的区域,领先的澳门银河国际娱乐平台水平、发达的交通以及完善的配套设施吸引着大量优秀人才,再加上长三角城市群推出土地的城市数量较多,土地市场持续火热,一直被视作房企重点投资的区域。

资深投资客王磊对此有着同样的感受:“长三角是中国澳门银河国际娱乐平台增长的引擎,对人才的吸引力是足够的,拿杭州来说,每年差不多有30万的净人口流入。”2018年杭州卖地金额超过2000亿元,位居全国第一。

王磊表示,江浙地区居民收入较高,购买力强,这些手握大量现金的高收入群体,也是各地炒房团的主力军。当年闻名全国的温州炒房团亦是最佳注脚。这也是长三角区域房地产市场保持热度原因之一。

刘晨光指出,华东房地产市场的容量足够大,因此能孕育出大体量企业:“以浙江为例,这里一年容量大约是1.4万亿,只要占据了3%的市场份额,就是400多亿的销售额。”在千亿房企中,浙江为首的华东区域成为主要业绩贡献地。

但是,机遇的另一面往往伴随着风险。当一个区域或一个城市受到众多资本青睐,往往意味着白热化竞争的到来。2018年将10家房企送入千亿阵营的华东市场,2019年还会持续辉煌吗?

对于任何一个市场,蛋糕的份额是固定的,变化的分食者。随着越来越多的房企看好华东区域,单个房企拿到的份额也会越来越少。对于以华东为重仓的千亿房企来说,业绩持续和进一步增长面临一定压力。

另一方面,重仓一地也代表着风险性。虽然多数新晋千亿房企实现了全国化布局,但从业绩分布来看,主要还是倚赖单个区域的业绩贡献。一旦该区域的市场呈现下滑,势必会影响企业整体业绩。

谢敏敏澳门银河国际娱乐平台观察报记者
地产部记者
关注地产,常驻上海。
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